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沙特推进房地产与能源资产受监管代币化：CMA-SAMA 三层协同监管与亚太持牌机构合规参照

Posted on by Tony
19
5 月

核心摘要

  • SADAD 支付系统架构师 Faisal Monai 领导 droppRWA，已获得 125 亿美元沙特房地产代币化授权，并计划扩展至能源和工业资产
  • 2026 年 2 月已完成全球首笔代币化房产权证转让，结算时间从「数天」缩短至「数秒」
  • CMA（资本市场管理局）、REGA（房地产总局）和 SAMA（沙特央行）形成三层协同监管架构，REGA 沙盒已批准 9 个分数化房地产平台
  • 受监管稳定币结算通道目标 2026 年底上线，沙特倾向全额法币抵押、不追求收益的结算型稳定币
  • 2030 年前建成覆盖全沙特的主权级代币化金融系统，G20 多国已将海湾框架作为参考模型研究
📑 文章目录
  1. 事件概述 — 125 亿美元代币化授权与首笔链上产权转移
  2. 沙特 RWA 监管架构 — CMA-REGA-SAMA 三层协同与法律分类体系
  3. 稳定币结算通道与时间表 — 2026 年底上线目标与多轨策略
  4. 对亚太持牌机构的参照意义 — 牌照路径、合规架构与跨境资本流动

本文由 Aiying 艾盈合规团队原创，转载需授权。

沙特阿拉伯正以主权级规模推进现实世界资产（RWA）受监管代币化。由 SADAD 数字支付系统架构师 Faisal Monai 领导的 droppRWA 平台已取得 125 亿美元沙特房地产代币化授权，并计划将覆盖范围扩展至能源和工业资产，目标在 2030 年前建成横跨全境的代币化金融系统。2026 年 2 月 4 日，droppRWA 完成了全球首笔代币化房产权证转让，产权交割时间从传统数天压缩至数秒，标志着技术基础设施已具备大规模推广条件（CoinMarketCap Academy，2026-05-18）。

事件概述：125 亿美元代币化授权与首笔链上产权转移

Faisal Monai 在沙特支付基础设施领域拥有超过二十年经验。他于 2004 年主导建成的 SADAD 全国数字支付网络，将原本 70% 依赖银行柜台现金支付的体系彻底数字化，截至 2025 年累计处理超过 145 亿笔交易，总价值约 2500 亿美元。如今 Monai 将同一套基础设施构建逻辑迁移至区块链轨道，通过 droppRWA 推进受监管的 RWA 代币化。

2026 年 2 月 4 日完成的首笔代币化房产权证转让，验证了产权在链上的即时交割能力。随后 Monai 在 2026 年 5 月接受 CoinDesk 深度访谈时披露，已获得 125 亿美元房地产代币化授权，并计划将代币化框架延伸至能源和制造业资产。据 Blockonomi 报道（2026-05-17），该方向与沙特 Vision 2030 中推动房地产、能源、制造业和基础设施数字化转型的国家战略目标深度绑定。

Monai 明确将代币化定位为海湾财富在压力时期的保护工具：「波动时期，资产持有者最看重的是确定性——所有权的确定性、转让的确定性、抵押与结算的确定性。」值得注意的是，Monai 明确否认此举意在去美元化，表示「美元将依然深度嵌合在该地区」，代币化旨在建立与现有货币轨道并行运行的多轨结算通道（multi-rail settlement channels）。

沙特 RWA 监管架构：CMA-REGA-SAMA 三层协同

沙特对 RWA 代币化建立了清晰的分层监管模型，由三大机构协同负责：

资本市场管理局（CMA）负责代币化资产的证券法律分类与发行监管。在沙特法律框架下，任何提供利润参与、收益分配或所有权权利的代币均构成 证券型代币，须遵守《资本市场法》。所有代币化 RWA 须设立特殊目的载体（SPV）持有基础资产，并将合规要求（投资者白名单、转让限制、链上审计追踪）嵌入智能合约层面（Tokenitize，2026-02）。发行路径方面，公开发行需 CMA 批准的完整招股说明书，私募配售初期限于合格投资者，沙盒试点可通过 CMA 金融科技实验室（自 2022 年起可用）推进。

房地产总局（REGA）负责房地产代币化的技术与登记标准。截至 2026 年 2 月，REGA 已在其沙盒中批准 9 个分数化数字股权平台，并制定了四大技术标准：资产层验证、端到端加密安全、与国家房地产登记系统（Sijl）实时同步，以及支持跨平台验证的标准化 API。零售投资者准入门槛已低至 1 沙特里亚尔。

沙特央行（SAMA）不监管代币化资产本身，而是监管资金在代币化平台内的流动。处理数字金融交易的平台需获得 SAMA 金融科技监管沙盒牌照或支付服务提供商注册，并须集成 Yakeen（国民身份验证系统）和 Sadad（支付处理系统）。对于同时涉及证券和支付基础设施的混合型房地产代币化模型，CMA 和 SAMA 的双重监管同时适用——Tokenitize 指出，这是大多数运营商在进入前低估建设范围的地方。

稳定币结算通道：2026 年底上线与设计取向

受监管的稳定币房地产结算方案目标 2026 年底前在沙特正式上线，由 CMA 和 SAMA 共同协调推进。在此框架下，开发商可在数分钟内接收跨境资本，替代传统数天的银行间结算周期。

Monai 对稳定币设计取向表达了明确立场：沙特关注的是 「结算基础设施」而非投机工具。他对「产生收益的储备金产品」发出特别警告——「一旦储备金被用于追求回报，其兑付担保就会变成或有事件」。这表明沙特可能倾向于采用 全额法币抵押、不追求收益的简单型稳定币，以规避储备金再投资带来的兑付风险。这一取向与新加坡 MAS 对单一货币稳定币（SCS）的全额储备要求、以及香港 HKMA 对稳定币发行人的全额面值赎回要求形成理念上的呼应。

全球 RWA 代币化市场数据提供了背景参照：代币化美国国债在 2026 年 5 月创下 155 亿美元纪录；稳定币总市值超过 3000 亿美元；2025 年全年稳定币交易量突破 30 万亿美元（据欧洲央行 2026 年 5 月报告）。

对亚太持牌支付机构的参照意义

沙特的 RWA 代币化路径为亚太持牌 PI（支付机构）/ EMI（电子货币机构）提供三个维度的合规参照：

第一，牌照嵌套与双重监管的实践范式。沙特 CMA（证券）+ SAMA（支付）的双重监管模型，与香港 SFC（证券）+ HKMA（支付/稳定币）的二元结构高度相似。对于拟在中东或亚太同时布局支付牌照与 RWA 代币化业务的机构而言，沙特的经验证明：支付基础设施牌照与资产代币化牌照必须并行规划，不可分期推进。Tokenitize 估算，白标平台较自建可节省约 10 万美元以上成本，并将上市时间从 12-18 个月缩短至 6 周——这对资源有限的亚太持牌初创机构具有实操参考价值。

第二，稳定币结算通道的「结算 vs 投机」二分法。沙特明确区分结算型稳定币与投机型加密资产，这一分类逻辑正在全球监管中扩散。Monai 对收益型稳定币储备的警告，与 2026 年 5 月英格兰银行对「过度保守」（overly conservative）稳定币储备要求的政策软化（Decrypt，2026-05-16）形成动态对比——前者收紧、后者松绑，两极化趋势要求持牌支付机构在稳定币产品设计中按目标法域逐案评估储备金架构的合规边界。

第三，G20 监管趋同的先行指标。多个 G20 国家已将海湾国家主导的数字金融框架作为参考模型研究。Monai 预言：「到 2030 年，沙特将展示出一些其他国家届时仍将争论的东西」。对于亚太持牌机构而言，沙特 RWA 代币化监管框架的技术标准（SPV 隔离、智能合约合规嵌入、实时登记系统同步）很可能成为未来东南亚和中东市场 RWA 牌照申请的事实基准，值得提前纳入合规架构设计。

常见问题（FAQ）

沙特 RWA 代币化由哪些监管机构负责？

沙特采用 三层协同监管架构：资本市场管理局（CMA）负责代币化资产的证券分类与发行审批；房地产总局（REGA）负责房地产代币化的技术标准与登记同步（已批准 9 个沙盒平台）；沙特央行（SAMA）负责平台内的支付结算与反洗钱合规。对于混合型代币化模型（同时涉及证券和支付），CMA 和 SAMA 的双重监管同时适用。

稳定币结算通道何时上线？对持牌支付机构有何影响？

目标 2026 年底，由 CMA 和 SAMA 协调推进。沙特倾向采用全额法币抵押、不追求收益的结算型稳定币，明确区分「结算基础设施」与「投机工具」。对持牌 PI/EMI 而言，这一分类逻辑意味着：支付牌照与稳定币结算牌照的嵌套设计将成为进入中东市场的关键合规考量，且须按目标法域逐案评估储备金架构的合规边界。

来源

Tony